不動産投資の成功確率を格段に上げる秘策
不動産投資の成功確率を格段に上げる秘策
～さまざまな失敗パターン～
不動産投資には、失敗のパターンがいくつかあります。
どんな失敗のパターンがあって、どんな対処法があるのかをきちんと考えることで事前に予測される失敗を回避することができます。
まず、不動産投資とはどんなものか？を正しく知る必要があります。
不動産投資の取引は、「宅地業法」ですし、建物の建設や部屋のリフォームに関しては建築の知識が不可欠です。
また、広義での不動産の知識では、経理や実務、賃貸管理やごみの出し方などのモラルの問題、近隣住民との付き合いまでも含みます。
こういったことは、アウトソーシングすれば済むという発想もできなくはないですが、かといって一切自分でしないという訳にはいきませんよね。
何かあれば、「対処できるかどうか」、「解決に必要な費用はいくらか」などを自分の頭で考えなくてはいけません。
よくある失敗パターンとして、不動産会社に「急いで購入してください」と言われて、まともに物件の確認もせず、購入してしまい、後々いろんな問題が発覚したというケースです。
自分の目で物件を確認していないと、後々手間もコストもかかってしまい、結果的に収益がマイナスになってしまうといったパターンが非常に多いです。
または、どうにか問題を解決しても、実際の物件に頻繁に足を運ばないとうまく運営できないというケースもあります。
一つも物件に時間や労力をかけすぎてしまったら、複数の物件を経営するのは不可能になってしまいます。
結果として、物件を売却することになり、「売ってよかった～」というような、本末転倒の結果に陥ることもあるのです。
では、実際に不動産投資で成功している人は、どうやって成功しているのでしょうか？
まず、共通して言えるのは、「粘り強く努力する」ことです。
これは、投資に限らずどんなことでも言えるのではないでしょうか？
もう一つ特徴を上げると、「謙虚」であるということです。
実績を上げている人の多くが「謙虚」で冷静に自己分析ができている人かと思います。
それに、自分の本業がある場合は、そっちを大切にしていますし、他の業種の人に対しても、きちんと敬意をもって接しています
金メダルを獲得するような人でもすごく謙虚ですよね。
FXや株であれば、結局どんな売買をしようと、他人の気持ちなど関係ありません。
会社を買収する規模の株を買うなら話は変わってきますが、通常の株取引の場合、いくらで取引しようが、全部機械がやってくれるので、他の人は関係ないのです。
つまり、FXや株は「個人による投資」ということなのです。
不動産投資についていえば、事業をする以上は、必ず他人が関係してきます。
多くの人と関わっていかなければ、不動産投資は成り立たないのです。
もし、周りの人との関係がうまくいかないと、不動産投資の方もうまくいかなくなるので、こういった点もFXや株と違うところといえるでしょう。
まとめると、不動産投資は、「他者との取引」ということなのです。
所詮は、不動産の仲介会社の人も、銀行の人も、営業マンも、心を持った人間に他ならないのです。
様々な人との関わり合いで成り立つ投資であるので、自分だけに都合のよい条件が通るということは、まずありえないのです。
分析が得意な人ほど、数値やデータを気にしますが、こういったものは案外再現性を持たないのです。
不動産投資は、担当する人との相性や営業マンの人柄が自分にとってどうなのか？こういったところが大きく関わってくる投資なのです。
～不動産投資に成功した人が抱えた苦難とは？～
世の中には、誰もが憧れるような「大物投資家」も存在します。
区分マンションから始めて、どんどん物件を買い進めて、総資産何億という規模にまで成功した投資家は、セミナーやコンサルといった表舞台に立つことが多いです。
ですが、こういた「大物投資家」がはたして本当に儲けているかどうかは誰にも分らないのです。
いくら資産が数億円あっても、借金も多い場合もあります。
儲かれば、その分税金の額も大きくなるので、納税との戦いにもなります。
では、規模を拡大したところで、どこにゴールがあるのでしょうか？
中には稼げば稼ぐほど、税金で引かれていくため、次々と買い進めていく投資家の方もいらっしゃいます。
また、たくさんの法人を掛け持ちして、利益を調整している投資家もいます。
ですが、法人が増えていけば、その数だけ維持運営に費用がかかりますし、帳簿の管理が複雑化します。
ですので、たくさんの資産を持っていても、常に忙しくなってしまうのです。
多額の資産を所有していても、税金や費用を考えれば、気安く使うことはできません。
融資額も大きいので、月々の返済も必要です。
こう考えると、本当のゴールはどこにあるのかますます分からなくなってきます。
容易に規模を広げればいいわけではありませんし、目標を見極めておかないと失敗に陥ります。
成功している投資家の方は、初めに目標をきちんと設定して、ゴールを決めています。
不動産投資には、手法がたくさんあるように、ゴールも沢山あります。
仮に途中に利益を確定して売却しても、当初の目標が「資産をここまで増やす」というものであれば、結果的には目標達成していることになります。
また、ある一定の資産規模（総資産数十億）を超えるような投資家の方であれば、円滑に取引できるように法人化する方が無難のように思えます。
～不動産投資の成功の秘訣は「自分を熟知すること」～
不動産投資には、様々な失敗のパターンがありますが、同様に様々な成功のパターンがあります。
不動産投資は、いくつも手法がありますが、目標やゴールも手法によって変わってきます。
目標の例を挙げると
１、サラリーマンの副業として月に１０万くらい儲けたい
２、月に２０万から３０万くらい稼いで子供の養育費や老後の備えを築きたい
３、月に１００万の利益を出して脱サラしたい
などいろいろな目標があるかと思います。
その目標に応じて、買う物件の規模や条件は、当然ですが変わってきます。
やみくもに買い進めるのは、必ずしもベストな選択ではないのです。
重要なのは、「自分を熟知すること」です。
もっと言えば、「自分の目標を明確にすること」です。
もし、本業があって、自分の仕事が大切であれば、それなりも目標でいいかと思います。
不動産投資を始めるうえで、ある程度の覚悟は必要です。
規模を広げれば広げるほど、リスクも大きくなります。
とはいったものの、ある程度の規模があった方が収入は安定します。
例えば、区分マンションを一部屋だけ所有していたら、もしその部屋が退去されてしまったら、収入はゼロになります。
それがもし、１棟５室のアパートであれば、リスクはある程度は分散されますが、それでも一つ退去者が出れば、減っていく収入の割合も大きくなります。
ですが、５０室、１００室と所有していたら、１人退去者が出ても、減っていく割合は大したことないのです。
むやみな規模拡大はリスクを招くだけですが、やっぱりある程度の規模は必要です。
一部屋だけの所有のような投資は、リスクしかないです。
目標は人によって様々です。
戸数を目標にする人もいれば、金額を目標にする人もいます。
もし、きちんと黒字経営ができていれば、融資の枠は増えていきます。
年数を重ねることで、初めは自分の本業の収入が頼りだったのに、黒字経営が続くと、当初の借入金額よりも多くの融資も可能になってくるのです。
個人であっても、不動産投資の実績が認められれば、融資の枠の拡大もあり得ます。
物件のオーナーになりたいという欲望も大切ですが、不動産事業の本質をしっかりと理解することが要になってきます。
～不動産投資の２つの性質を考える～
投資に限らず、どんな事にも共通することですが、「あの人にできたのだから、私にもできるだろう」ということはなかなかないのです。
残念ながら、センスの差や人脈の差はあるのです。
ですが、不動産投資には、ある程度の「再現性」が存在します。「あの手法のようにやったら、うまく物件が購入できた」ということもあり得るのです。
ですが、中身やその後どうするかは、その人によってまちまちです。
購入後はセンスによってだいぶ変わってきます。
選択の余地が多すぎるのです。
具体的には、分筆した広い土地に１０棟のアパートが建ち、１０名のオーナーがそれぞれ保有したとします。
それから１０年間運用していく中で、いろいろな分岐が出てきます。
１、家賃を下げるか上げるか
２、正社員だけいれるか、派遣社員やフリーターも入れるか
３、借り換えや金利交渉がうまくいくか
４、家賃保証を入れるか入れないか
同じ条件で同じ性能のアパートが同時に建っても、どう運営するかで１０年後の状態は全く変わってきます。
不動産投資は、読んで字のごとく、「動かない投資」ですから、それに携わる人によって結果が変わってくるのです。
投資というよりは、事業に近いかもしれません。
不動産投資の本質は会社と同じです。
社長や社員の能力によって、会社の行く末が変わってきます。
これは、不動産特有の性質ではなくて、どんな事業でもそうなのです。
FXや株のように毎日チャートを見ていなくてはいけないような忙しさはありませんが、経営判断は常に必要とされてきます。
「可能性」という点では、不動産投資はとても恵まれた投資だと思います。
資金を集めるのが比較的簡単ですし、市場もそこそこ整えられています。
売買の仕組みもきちんとしているので、間違ったやり方をしなければ、始めることは難しくないのです。
先程、ゴールを設定することの大切さについて言及しましたが目標が変わってくることもあり得ます。
目標やゴールも運営していく中で何度も修正していく必要があります。
人生設計と同じで、おのずと自分の目標も変わってくるのです。
要するに、当初の段階で「自分がどこを目指すのか？」をしっかり決めておいて、常に臨機応変に軌道修正していくということです。
常に必要な情報を更新していきます。
金融情勢が変わったり、法律が改正されたり、と様々な背景が変化していきます。
その変化に対してうまく適応しなくてはいけません。
FXのように機械任せということはできないのです。
同じ物件を買っても、人によっては、もしくは運営の仕方によっては、結果は大きく変わる「可能性」があることを知っておくべきなのです。
～まとめ～
今回は、不動産投資の本質について考えながら、どのように目標設定していけばいいかを考察していきました。
まずは、自分がどのくらい収益を得たいかを考えることです。
行動しなければ、何も始まらないのです。
もし、この記事を見て行動したいと思った方は、下のリンクを参考にしてみてください。
☟
