失敗例から学ぶ不動産投資 ～資金繰りがうまくいかない～
失敗例から学ぶ不動産投資 ～資金繰りがうまくいかない～
失敗談「初めて投資用にマンションを買いました。札幌の中古RC造のマンションで、部屋は50平米以上のファミリータイプで入居率もよく、築年数は30年とやや古いのですが、外装塗装や屋外の防水済みということで修繕費があまりかからないと思い購入しました。
ですが、購入してすぐに3部屋退去。退去するたびに100万近くの原状回復費用がかかるのです。なぜなら、入居者は子供のいる家族がメインとなるので、部屋の劣化が激しいのです。住んでいる年数も5年以上が多いので、入居者からの負担はほぼ望めないのです。本来自己資金として使えるお金が300万円くらいしかなく、オーバーローンで融資を受け取ることが条件でした。購入にはお金を使わずに済みましたが、今のような状況では予定していたキャッシュフローが得られません。その上、手持ちの資金も尽きてしまいます。」
今回考察する失敗は、「資金繰りがうまくいかなくて、現金が手元に残らない」場合についてです。
資金が足りなくなっている人の多くは、購入時に頭金を入れていない人がほとんどです。
フルローンやオーバーローンを組んでいるケースが多いです。
本来なら、属性もよく年収も高いはずなのですが、偶然自宅ローンの繰り上げ返済をしたとか、子供の大学入学の費用がかかったとか、何かしらの事情で資金が少なくなってしまった場合もよくあります。
特にリスクがあるのは、不動産投資に回せる自己資金が少ない状態で、お金がたまるのを待たずに数千万から数億円の大規模な不動産投資を始めてしまった場合です。
もちろん、少ない投下資金で始められる不動産投資もありますが、そういった数百万円で済むような小規模な投資ではなく、いきなり大規模な投資をしてしまうと、資金が底を尽きてしまいます。
つまり、「自分に無理のない返済計画で投資をすべし」ということなんです。
当たり前のことかもしれないのですが、自己資金が少ない場合は、ローバーローンやフルローンは控えておくべきでしょう。
「年収1000万くらいの人がわずかな資金で数億円を稼いだ」という本やブログがありますが、自分にもできるのでは？とよく思ってしまいます。
ですが、きちんとした資金計画としっかりとした立地条件、事前調査の徹底をしなければ、いけないのです。
逆に言えば、それらができていれば不動産投資はうまくいくのです。
http://cocozas.jp/cl/noda_1.b.html
参考にしてみてください。
家賃収入3か月分は常に取っておく
結果として、オーバーローンを受けるにしても、ある程度余裕を持った手持ち資金がなくては、安定した運営は厳しくなります。
シミュレーションするときは、だいたい家賃から、そのエリアで想定されている年間の空室を引いたうえで、運営費も仁井田NET収入を計算してみましょう。
そこからローンの返済額を計算して、返済率を計算します。
「NET収入＝年間家賃収入ー想定年間空室による損失ー運営費」
「返済比率＝ローン返済額÷NET収入×１００」
これで計算してみてください。
不動産投資のNET収入とローン返済額の比率を見ると、７０％を超えている人が多いようです。
これがもし返済比率１００％で収入と返済が釣り合うと、想定外の出費や空室が出た瞬間に資金がなくなってしまいます。
つまり、返済比率は低ければ低いほど、安全性が高いと言えます。
返済比率が５０％を下回れば、それだけ安全性も高いのですが、結局、返済比率を抑えるためには頭金を入れなくてはいけなくなります。
その意味で、やはり投資計画や物件によって必要な頭金の額は変わってきます。
不動産投資は、新しく店を開くのと同じです。
新規開店する時、もしかしたらすぐに収入が入ってこないかもしれません。
そういった場合に備えて
「3か月ぐらいは持ちこたえるように資金を取っておく必要があるのです。」
不動産投資をお考えの方はこちら
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