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とある投資の奮闘目録@FX・不動産~年収300万からの資産構築~

はじめまして。アニメが趣味で、FXや不動産が生きがいでございます。アニメの紹介もしながら楽しく資産運用しましょう!!

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不動産投資の失敗例から学ぼう ~2棟目以降が買えない~

 不動産投資の失敗例から学ぼう ~2棟目以降が買えない~

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今回は、不動産投資の失敗例から学ぶのシリーズをやりたいと思います。

 

失敗例「ある不動産業者のセミナーに参加して、その会社の仲介で物件を買うことにした。面倒見のいい業者で、物件紹介から融資のアレンジまでを対応してもらった結果、名古屋の1億5000万のRC造マンションを購入した。築26年で利回りは9%、キャッシュフローは年間数十万円。融資の金利は、4.5%と少々高めだが、フルローンで購入できた。キャッシュフローは、年間1000万円を目標にしているので、もう数棟買いたいが、次の融資が受けられずになかなか買うことができない。

相談に行った銀行からは債務超過と言われてしまった。」

 

債務超過について

1棟目は買えたけど、あるいは2棟目まで買えたけど、その次へ進めないといった悩みを持つサラリーマン投資家の方がたくさんいらっしゃいます。

 

「空室が埋まらない」など賃貸経営がうまくいってないケースもありますが、そもそも購入の時に債務超過になり、次の融資が受けられないのです。

 

つまり、資金調達に失敗してしまうケースです。

 

債務超過とは、債務者の債務の総額が資金の総額を超えてしまう状態のことです。

資産をすべて売却しても、負債を返却しきれない状態であるということなのです。

 

つまりは、返済額が多くて実際には、キャッシュフローの手残りがない状態だったり、借入額が物件の市場価値を上回っている状態だったりするということをさしますが、例えば、1億の物件を購入してすぐに売却した場合、市場価値が変わっていなければ、1億で売れるはずですよね。

 

ですが市場価値1億の物件を1億2000万で購入している場合は、1億でしか売却できないのです。

2000万の損という訳です。

これが債務超過という訳なんです。

 

結局、損失を精算するための資金がないと、売るに売れないという状態になってしまうのです。

その物件が仮に運営に問題を抱えている物件だった場合、例えば、空室が多かったり、修繕費用が予定よりも高くつくと、資金がなくなってしまい、最悪の場合は、自己破産することになるのです。

 

実際に賃貸住宅の運営に失敗して破産した人が任意売却物件として安く回ってきて、それを購入することはよくあります。

 

ある一定以上の属性のサラリーマンですと、「どうせならフルローンやオーバーローンで借りたい」という考えの人も多いですが、フルローン、オーバーローンは単純に考えて、リスクが高いのです。

 

将来的にも毎月無理なくローンを返済でき、かつキャッシュフローを増やすことができるような物件でない限り、購入時にも、保有時にも、売却時にも失敗のリスクはあるのです。

 

業者の言うことを100%信じてしまって失敗するケース

資金調達で失敗する投資家の多くは、「とりあえず借りられるところまで借りてしまおう」という発想をしています。

その勢いとモチベーションは立派ですが、目的を見失っている面もあるのです。

 

例えば、しっかり検討すれば、ほかの金融機関でも借りれる状態なのに、1つの物件に対して貸してくれる額が非常に多いという理由で金融機関を選んでしまうケースがあるのです。

 

そういった金融機関は、他の金融機関がどう頑張っても2000万円しか融資できない物件でも、4000万を超える額を融資する余裕があります。

 

その代わり、金利は高くなりますし、ほかの銀行が出せない評価をするため、のちのち借り換えようと思っても、そうはいかなくなるのです。

 

今はマイナス金利ですから、融資を受けるときは、いかに安い金利まで到達できるか、そこに挑戦してもいいと思いますが、そういうことはあまり考えず、「とりあえず借りてみて後で悩む」「物件とローンも同時に提案されて、とりあえずローンを組んでいる」というケースがとても多いのです。

 

借りるだけ借りた後で、「次も借りたいのですが、どういうローンがいいのですか?」とか、「借り換えして金利を下げたいのですが、どうしたらいいですか」という相談に来るのですが、1度借りてしまうとそれが足かせになって身動きがとれなくなることもあるのです。

 

不動産は、たとえそれが小さいものでも、賃貸業という「事業」です。

返済比率のバランスが悪いローンを組んでいると、債務超過と判断されてしまう可能性もあります。

 

そうなってくると、他の金融機関からの借り増しや追加融資は難しくなりますし、借り換えをしたくても、そう簡単にはいかないのです。

 

仮に可能だとしても、「1000万の自己資金を追加して、今の残債を減らすこと」というような条件をつけられてしまうようなこともありますので、資金に余裕のない人は難しい要件になります。

 

「騙している」とまでは言えないですが、不動産の売買仲介業者も、そして投資家も、融資の知識不足の面が見受けられます。

 

投資家は業者に、「今借りないと借りられない」とか、「あなたが借りられるのはこの銀行だけ」とか言われて、それを鵜呑みにして買ってしまいます。

 

他の選択肢を与えないので、実はほかの金融機関も選べるということを知らないケースも多いのではないでしょうか。

 

業者からしてみれば、効率よく不動産を販売したいのが本音です。

そして、業者が取り扱う物件によって使える銀行が決まってきます。

 

自分たちの手間を省くために、融資の通りやすい金融機関を紹介したり、「この銀行を使うように会社で決められているから」ということで、ある特定の金融機関のみを紹介することもあるのです。

 

そういった不動産業者で物件を買うと、自動的に特定の金融機関を紹介される流れなってしまいますが、本来はもっとそれぞれの投資家のことを考えてファイナンスを組むべきです。

 

融資は1棟目が大切

最初に組む融資はとても大切です。

将来的にまた借りる場合でも、結局は今の融資の現状を見られて、融資の判断をされるわけですから、バランスがとれていないといけない訳なんです。

 

金融機関によっては、今組んでる融資の条件が悪い場合には、「さらに貸すのはちょっと気が引ける」という判断になることもあるのです。

 

また、あまりに物件のリスクが高そうであれば、やはりそれで追加融資が受けられなかったりもするので、1棟目の融資は非常に大切になってくるのです。

 

基本的に投資家というのは、書籍やセミナーなどを参考にします。

そのため、まず物件の条件を決めてからその条件に合う物件を探して、物件を購入できる融資を借りてしまうケースがほとんどです。

 

「それのどこがいけないの?」と思われるかもしれないですが、我々は「物件ありきではなく、本来は融資ありきで検討する」必要があるのです。

 

利回りがいい物件であれば、少しくらい高い金利で借りていても、収益から返済できると考えられていた時期もあります。

ですが、最近は物件価格が高騰して、利回りの低下が目立ちます。

にもかかわらず、賃料は変わらないのです。

 

このような投資環境では、利回りが多少低くてもきちんと収益がでる物件を融資条件とともに決めていかなくてはいけないのです。

 

その投資家にとって重要な金融機関で具体的にファイナンスアレンジをするためには、やはり属性が重要ですが、それと同時にもう一つ大切なのが、「その人がどういう投資がしたいのか?」なのです。

 

例えば、「現在の年収は1000万なのだが、万が一会社が倒産しても大丈夫なように投資で年収1000万得られるような仕組みをつくりたい」とか、「10年後に定年退職なので、それまでに収入源となる資産をつくりたい」とか、その人なりの目標とゴールを考えていくことがベストなのです。

 

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