物件を買う前のヒアリング方法
物件を買う前のヒアリング方法
自分で物件調査どころかヒアリングもせずに、物件購入に至る投資家の方が非常に多いです。
それは、どういった判断基準なのか、何の根拠があって「入居者が入る」と断言できるのか？
市場調査をした結果であれば、理解はできますが、売買仲介の営業マンが言っているだけの話を鵜呑みにして買ってしまったのはどうかと思います。
表向きの資料ではなく、必ず地元の不動産業者にヒアリングをして、適正な賃料で計算し直すべきでしょう。
同じ利回りであれば、戸あたりの賃料が高い方がお得なわけです。
ヒアリングに関しては、いろいろな投資の本やサイトに書いてありますが、遠隔で購入する場合は電話で行うケースが多いでしょう。
インターネットで「物件のある地名 賃料」で検索すれば、客付け会社が出てくるか、もしくはアットホームなどの取扱業者が出てくるので、その上位３～６社に電話をしてヒアリングを行います。
自社で相場を調べるなら、不動産業差同士、相手の手の内がわかりますから、聞き出すのは容易です。
例えば、「神奈川県の相鉄線のある駅でアパート１棟１０室を募集する予定なのですが、１Kで１５平米だと、家賃はいくらぐらいですか？５万はするとおもうのですが…」と聞くようにしましょう。
ある会社は、「いや、今のご時世４万しかしないよ」と言うかもしれませんし、別の会社は、「５万ならなんとかなりますね」と言うかもしれません。
このように、地域の不動産業者にもいろいろな見解があります。
控えめな言葉を言う人もいれば、消極的な人もいます。
どっちがいいかという話ではないですが、どちらもある意味では重要なのです。
何人かに聞いて相場を確認するのが重要なのです。
また、募集するときの条件や入居者のタイプも併せて聞いておきましょう。
敷金礼金はどれぐらい見込めるのか？主にどんな職業なのか？
これらも重要な項目と言えるでしょう。
ヒアリングに関していえば、「電話で聞く」、「直接聞く」といった２種類ありますが、物件によっては、表に出てこないものもあります。
地主が周りに気付かれないように売りたいと希望した場合など、「あの物件を買うんですよ」とうっかり地元の人に言いふらしてほしくない場合もあるのです。
そうした場合も、例えば、「これは表に出てこない売買情報で、購入はまだ確定できないので、具体的な住所は言えませんが、○○町にある鉄骨で、築２０年の１K物件の賃料相場を教えてください」とオブラートにつつんだ言い回しで聞くのがいいでしょう。
こういったように、きちんと聞き出すと、相手も濁しながらも教えてくれます。
これが、東京になると件数が増えて探すのにも一苦労です。
業者のヒアリングも「あくまで相場を教えてもらう」ということにとどまるケースがほとんどです。
中には、直接ヒアリングを行う投資家で、「子供を一人暮らしさせたい」「転勤の予定がある」などの理由をつけて内見をします。
競合物件そのものを調査して、家賃や募集条件だけでなく、どんな印象の部屋なのか、どのぐらいの内装なのか、設備は何があるのかまで調査できれば、それに勝るものはありません。
そこまで市場調査ができていれば、失敗する確率はかなり低くなるでしょう。
やりかたはさまざまですが、何かしらの形で物件調査とヒアリングを行いましょう。
