不動産投資の失敗例から学ぼう　「新築でも空室だらけ編」

今回も失敗例から学んでいこうかと思います。

失敗例「関東で物件を探していたが、なかなかいい物件が見つからないので、初めは東京都内で探していたのだが、１都３県まで範囲を拡大して探すと、数か月後に、神奈川県の某所に駅から徒歩五分、広さは２０平米と悪い条件でもない物件が見つかった。

しかし、まったく部屋が埋まらない。購入して１年がたっても、周辺は新築のアパートだらけ。完全な供給過多に陥ってしまった。

募集を任せている不動産会社の担当に聞いてみると、家賃を引き下げる提案が挙げられました。近所の築五年のアパートでは、家賃が１万円も引き下げられている状態で、５万円台を下回っているという。」

さて、今回のテーマは、「新築なのに空室だらけの時はどう対処すべきか？」といったケースです。

最近は、中古物件の数が少ないこともあってか、新築のアパートがたくさん建てられています。投資家によりますが、新築であれば、フルローン３０年の融資が受けられるので、サラリーマン投資家の一棟目の物件として人気です。

新築アパートメーカーの営業マンが作成するシミュレーションには、少しの自己資金で長期にわたってキャッシュフローが得られることが明記され、非常に魅力的に見えるのです。

そもそも、新築アパートの利点は、融資が受けやすく初心者でも物件を取得しやすいことに加えて、管理運営に手間とコストがかからないといったことが挙げられます。

建物が新しいので、当分修理に費用がかからないですし、建物には１０年の担保責任保険がついているので、万が一の時にも安心です。

また、新築プレミアムと言われている相場家賃よりも高い家賃設定ができることから、新築物件に住みたいという一定の需要があるのは事実です。

近隣の既存物件に勝てるように建てれば、当然ながらライバル物件に比べて有利です。

新築物件は最新の設備が揃っています。

住宅設備のレベルはさまざまですが、やっぱり新品に勝るものはないですよね。

また、新築アパートメーカーが推奨する物件の地域は、千葉、埼玉、神奈川といった首都圏に加えて、名古屋や福岡にもあり、地方であっても好立地であることが特徴です。

そのため、賃貸ニーズについて詳しく調べていない人が非常に多いわけです。

横浜方面の場合は、相鉄沿線と京急沿線では、住宅が売れないということで、住宅販売から新築アパート販売にシフトする業者が増えてきているようです。

そうした投資家向けの物件のみならず、地主の相続対策としての新築アパートも増えているのです。

現場調査をしてみると、同じような新築アパートがたくさん並んでいることがわかります。

横浜の相鉄沿線、京急沿線では新築にかかわらず、フリーレントを半年つけても埋まらないケースも見受けられました。

これには、入居者もびっくりです。

それまで至れりつくせりのサービスであれば「そんなに人気のない物件なの？何かわけありなんじゃないの？」と逆に警戒されてしまうのではないでしょうか？

新築アパートを検討するときは、その利点だけでなく、欠点についても検討する必要があります。

限られたニーズの中、同じエリアで既存物件と同じような間取りの物件を建てると、価格競争に巻き込まれるのは明白です。

近隣にどれぐらいライバルがいて、新築アパートがどれくらいの家賃で満室になっているのかを確認しましょう。

これは、中古物件のヒアリングと変わりません。

特に募集条件についてはネットで簡単に分かります。

もし、新築物件でニッチな需要を狙うのであれば、地方の方が有利かもしれません。

首都圏では、おしゃえな物件、DIYが可能な物件、サーファー向けの物件やガレージ付きの物件など、ありとあらゆるニーズに対応した物件がありますが、逆に目立ちすぎもよくないのです。

流行のサイクルも一過性のブームに終わることはよくあることですよね。

その点、地方では、オンリーワンの物件、競争力のある物件として生き残れるかもしれません。

その地域の特性に見合った物件探しが必要になってくるでしょう。