不動産投資の失敗例から学ぼう 「家賃滞納編」
今回は、不動産投資の失敗例から教訓を学んでいこうかと思います。
今回のテーマは、「家賃滞納」についてです。
失敗例「３月に契約して、４月に決済をした。契約の時に、入居者が家賃を滞納していないことが確認できたのだが、決済時には滞納が始まっていました。売主側が故意に隠していたわけではないのだが、家賃滞納のある物件を購入したのは不本意であった。
このまま家賃の滞納が続くと、契約を解消することはできるのか？
それとも、契約決済が済んでいるので、解消は不可能なのか？」
といったケースについて考えていきたいと思います。
これも、典型的なトラブルの例と言えるでしょう。
やはり、不動産投資は、人と人が直に関わるビジネスですから、こういったトラブルが起きる可能性というのは、必然的にあるのです。
投資をする側としては、家賃収入を得る事業が目的で物件を買っているのですから、その目的が達成できないと、何のために投資をしたのか分からなくなりますよね。
しかし、売り手側の故意過失や、告知事項を告げない、もしくは家賃滞納があるという問題を知らせない場合もあるのです。
基本的に、別の記事でも言及した「ハード面とソフト面についての調査」で書いた調査をしっかりとやっていけば、今回のような大きなトラブルは防げます。
偶然のタイミングなのか、契約した次の日から家賃の滞納が始まったケースについては、滞納の早期の解消を要求するとともに、滞納の事情や賃借人についての詳しい調査をして、引き渡し後のトラブルに備えること、加えて、「決済までの間に、自分の責任と負担において家賃滞納を解消させてから引き渡します」という内容で売り手に一筆契約書に書いてもらうのが無難かと思われます。
売り手に悪意があるわけではなく、これまでの手順に家賃を払えていた人が偶然そのタイミングで滞納することだってあるわけです。
その時は、その時で話し合いをすればいいのです。
できれば、決済前に家賃が入金されている通帳を見せてもらえば安心です。
ただ、そこまで開示してもらう権限はないので、対応は売り手次第になります。
とにかく、「問題は起こっていませんか？」「滞納はないですか？」とこちらから確認する姿勢が大切です。
そして、いつ、誰が、どのように答えたという記録が残っていれば、後で万が一トラブルになったときに、責任の所在が明確になります。
滞納などの問題がないことが、売買契約の要件であれば、解約への協議も土台に乗るかもしれませんが、引き渡しの後にトラブルになることは何としても避けたいところです。
以上より、トラブルを防止するための策をざっくり書いていきましたが、大切なことは、「責任の所在を明確にする」ということです。
繰り返しになりますが、不動産投資は、「人と人の関わり合い」のビジネスですから、しっかりとした対人関係を築くことが重要になってくるわけです。
