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とある投資の奮闘目録@FX・不動産~年収300万からの資産構築~

はじめまして。アニメが趣味で、FXや不動産が生きがいでございます。アニメの紹介もしながら楽しく資産運用しましょう!!

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利回りが高くても入居者がいなければ儲からない?! ~資産構築~

利回りが高くても入居者がいなければ無意味

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失敗ケース「過去に北関東にあるRC造マンションを購入した方がいました。満室で利回りも10%あり、お買い得かと思われたのですが、1年間で12室の内6室が退去。同じ家賃で募集するのが難しいと管理会社に言われ、相場に見合う家賃に引き下げてしまうと、それに伴って利回りも下がってしまいました。」

 

このケースでは、騙されたのではなく、賃貸ニーズに対する調査が甘かったのだと判断します。

 

そもそも収入物件を選ぶ場合は、賃料の見立てが大切です。

 

「不動産投資」とは言いますが、賃貸業なのですから、入居者がいなければ話になりません。

 

にもかかわらず、入居が付かないような物件を買ってしまうと、典型的な失敗ケースになってしまうのです。

 

特によくある失敗が、賃貸ニーズの無いエリアで買ってしまうことです。

人口の少ない地方や郊外で物件を買ってしまい、大損している投資家の方は大勢いらっしゃいます。

 

賃貸ニーズ=その町にどれだけの入居者が見込めるか

ということなのです。

たとえ、人口が100万人以上の大都市でも、需要を上回る供給があれば、入居者は決まりません。

 

地域によって繁盛期である春を逃せば、1年間はまったく動きがないということもありえるのです。

 

つまり、需要と供給がマッチしていないと儲からないという訳です。

 

こうした失敗例を避けるために、まずは賃貸ニーズをしっかりリサーチする必要があります。

 

その物件にどんな人が入居するのか?会社員なのか?それとも、学生なのか?

独身なのか?家族なのか?

 

また、家賃はいくらなのか?

こういった物件自体の情報をしっかり調べておく必要があります。

 

さらに、周りに競合物件があるのか?どのくらい空室があるのか?

こういった物件の周辺情報も調べておくべきです。

 

これらの情報は、インターネットで簡単に調べることができます。

 

駅から徒歩五分以内の好条件であっても、周辺に数百という空室があれば、そのエリアは供給の方が多いので、需要と供給が釣り合っているとは言えません。

 

もし、さらに詳しく調べる際には、業者にヒアリングを行い、既存入居者の家賃とライバル物件の成約家賃を比較することで、もし退去者が出たら、どれくらい家賃を引き下げるのが適切なのか?を予測することができます。

 

また、街ならではの需要も存在します。

 

全く同じような築年数で間取りも同じようなRC造マンションであっても、近くに木造アパートが多ければ、オートロックなどのセキュリティ対策をしっかりとったRC造マンションが、単身女性から好かれるといった傾向があるかもしれません。

 

逆に駅から近くても繁華街を抜けなくてはいけない場合などは、単身女性からの需要が少ないといった場合も考えられます。

 

まとめると…

物件を買う前は、

1、物件自体の条件をしっかり調べる必要がある。

2、物件の周辺状況も加えてリサーチする。必要であれば、業者に相談する。

3、需要と供給が釣り合っていなければ、どんなに好条件であっても、成功しない。

 

cocozas.jp

http://cocozas.jp/cl/noda_1.b.html